影响写字楼租赁价格和空置率的因素

影响写字楼租金价格和空置率的因素很多，如经济环境、房产存量、办公质量等。2020年经济增长缓慢，前三年写字楼供应量高是空置率上升的主要原因，而写字楼空置率上升也间接导致租金下降。写字楼市场存在租金和空置率的自我调节机制。在经济条件较好的情况下，预计未来几年写字楼空置率将得到控制。

以上海写字楼租赁市场为例，近几年上海写字楼空置率的上升主要是由于经济放缓，写字楼阶段性的高供给无法迅速被市场吸收。2020年新冠肺炎疫情导致经济增长暂时停滞，使得写字楼租赁市场雪上加霜，空置率进一步上升。

上海写字楼市场可以分为三个周期。2000-2008年第1周期，办公楼空置率先降后升。在2008年的金融危机中，经济增长的快速下滑推动了空置率的快速上升。2009-2018-是第二个周期。当时经济增长，空置率下降，2015年第三季度达到低点。随着2016-2018年经济增长放缓和高供给，写字楼空置率逐渐上升。

2019年以来，是第三个周期。2019年第1季度，经济增速由上一季度的6.8%降到5.7%，经济增速放缓。疫情对经济增长的影响降低了写字楼市场的需求，空置率持续上升。预计未来随着经济复苏，写字楼空置率会下降。

影响写字楼租赁空置率的因素主要有三个：一是供应方面，从上市到新写字楼签约会有一段时间的空置率。需求方面，写字楼的租赁需求随着经济的变化而变化，部分写字楼会在经济周期的高点和低点空置。在个人资产层面，部分写字楼由于产品设计、租金定价、区域供需关系等原因，可能无法长期出租。前两个来源形成的空置写字楼可以监测评估；对于在资产层面存在缺陷，不能长期出租的写字楼，可以以商业租金变更的形式进行处理。

未来3-5年，无论是上海还是国内其他城市，写字楼租赁空置率都将进一步提高，市场消化能力取决于经济复苏